住宅楼电梯直通地下车库，一楼业主是否应缴纳电梯运行费：这一问题成为不少物业公司和业主争议的焦点。根据《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》的通知中明确，住宅底层的业主不承担电梯运行费。这主要是从一楼业主本来就不搭乘电梯考虑。但近年来的实际情况是，一层有车业主往往也使用电梯直达地下车库。交，还是不交，这成了一个问题。
最近，上海某一级资质的物业公司新接盘一小区，该楼盘属于上海中心地段中高档楼盘，除了临街的几幢高层一、二楼为非居房外，靠小区中心的高层楼栋内的电梯都直通地下车库。开发商与业主的房屋预售合同中有明示。当初开发商和物业公司在测算物业管理服务成本预算报有关部门审核时，高层一楼也同样收取电梯运行费，有关方面也未提出异议。
为此，物业公司在该楼盘业主进户时按统一标准收取物业服务费包括电梯运行费，此时矛盾骤起。
小区内，个别一楼业主认为：“走一层就好了，不一定要搭乘电梯。”对于物业费中包含的电梯运营费提出质疑，他们认为：一楼业主本来就不搭乘电梯，竟然要和高层业主缴同等的电梯运行费，太不合理。而上海市的相关规定中明确，住宅底层的业主不承担电梯运行，他们表示，小区虽有地下层，但并不住人，一层就是规定中的“底层”。
而物业方面则认为，一楼业主不应“特殊化”。随着新式楼盘建设的不断完善，以及地下车库的大面积开发，原本只抵达一楼的电梯，大都向下延伸，直达地下层，家住一楼的业主，一定程度上成为电梯使用者。何况，开发商在预售房屋时对房屋的结构状况履行了告知义务，对物业管理服务费作了明示，有关管理部门也审核通过。
争议不休，个别一楼业主将此情况向当地物价部门投诉，物价部门答复业主将此情况作一调查，会同有关方面研究解决。
实际上，据了解，在实施收取电梯运行费的小区中，各有各的做法。 几年前，该物业企业管理服务的古北新区的外销楼盘中，电梯直通地下车库的高层一楼收取电梯运行费已成为惯例，业主、业委会和物业公司达成了共识，在物业服务合同中也作了约定，没有出现由此产生的争议。
位于东北角的一个电梯直通地下车库的高层小区，许多一楼业主将房屋群租作为宿舍，租户拥有多辆自行车，经常要到地下非机动车库停车取车，虽然电梯运行层数少，但使用频率却较高。这些房客是电梯使用者，却不用承担电梯运行费，也引来小区其他业主的不满。
在浦东的一个小区，对一楼业主是否收费则取决于具体情况。物业管理方面表示，如果业主所住楼层有电梯，但并不通往地下车库的，不收取费用；而电梯与地下车库相连接的楼栋，就要看一楼业主是否有车停放在地库；只有真正的电梯使用者，才会进行收费。
《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》的通知中明确，住宅底层的业主不承担电梯运行费。但现实情况看，这一解释显然已经严重滞后。电梯属于小区全体业主的公共财产，既然一楼业主同样享用电梯，那么有义务承担电梯运行费，当然也有权利享受电梯可能创造的收益，《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；同时，业主不得以放弃权利的理由不履行义务。因此，电梯作为公共设施，大家共享使用，那么就有承担电梯维修更新费用和电梯日常使用的运行费。
为此，为了避免日后矛盾的产生，作为开发商在房屋销售时，应在房屋预售合同中明确将电梯地下车库的高层一楼收取电梯运行费；开发商与物业公司的前期物业服务合同中应将此作为合同条款固定下来；在业主大会成立后的物业服务阶段，将此列入物业服务合同中。当然，作为政府物价管理部门和政府主管部门也应该与时俱进，出台相应的指导意见。 |
山东舜玉律师事务所 
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