一、住房公积金贷款的担保方式有哪些？
答：管理中心应当提供房产抵押、售房单位（开发商）阶段性保证加房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、质押、自然人联保加住房公积金质押、保证等多种担保方式，由借款人自主选择。
借款人具备房产抵押条件的，管理中心应当积极协助借款人选择房产抵押的担保方式。
二、住房公积金贷款的各种担保需提供哪些合同和证明？
答：1.采取抵押或者质押担保方式，提供抵押或者质押权利清单、权属证明文件及有处分权人出具的同意抵押或者质押的证明。
2.采取阶段性担保加抵押的，提供保证人签署的阶段性保证合同及抵押物权属证明。
3.采取职工住房公积金权利质押担保或者联保担保的，提供担保人同意担保的书面担保承诺书。
4.采取住房置业担保公司保证担保的，提供保证人签署的保证合同。
三、什么是房产抵押担保？
答：1.住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。借款人可以用自有、共有或者第三人所有的住房进行抵押。
2.以所购房屋做抵押的，抵押物价值依据《商品房买卖合同》、完税证明认定。抵押物价值需要评估的，依据具有资质的房地产评估机构出具的评估报告进行认定。
3.贷款本息清偿后，抵押关系当事人到原登记部门办理抵押登记注销手续。
4.缴存职工在非缴存地申请住房公积金贷款时，必须采取房产抵押的担保方式。申请二手房贷款或者装修贷款的，应当采用所购买或者所装修房屋进行抵押的担保方式。
四、什么是售房单位（开发商）阶段性保证加房产抵押？
答：1.借款人在所购新房未取得《房屋所有权证》阶段，由售房单位（开发商）缴纳贷款保证金并提供阶段性的保证。《房屋所有权证》一经办妥，由售房单位（开发商）统一办理借款人的房产抵押，解除售房单位（开发商）的保证，并退还保证金及相应利息。采用售房单位（开发商）阶段性保证加房产抵押担保方式，需由管理中心和售房单位（开发商）签订《阶段性保证合作协议书》。
采取售房单位（开发商）阶段性保证加房产抵押担保方式申请贷款的，原则上要求贷款户数或者贷款总金额达到一定的规模。各市可根据本地房价、贷款额度等实际情况，在风险可控的范围内确定贷款户数和贷款总金额下限。
2.管理中心应当加强对阶段性保证担保人的资格审查，签订阶段性保证担保合作协议并办理相应手续。
3.贷款发放后，管理中心应当定期检查抵押物建设进度。抵押物竣工交付后，相关当事人应当及时办理抵押变更登记手续，当抵押权人收存抵押权属证明后，阶段性保证责任方可解除。
五、什么是自然人阶段性保证加房产抵押？
答：1.借款人在所购住房未办理房产抵押登记手续前，可由两名或两名以上住房公积金缴存人提供阶段性保证。房产抵押手续一经办妥后，解除保证人的阶段性保证。
2.保证人在保证期间自愿冻结其住房公积金账户；各保证人住房公积金缴存余额合计不应高于借款人借款总额的10%；各保证人预计剩余缴存年限不少于5年。 六、什么是质押担保？
答：1.借款人可用国债、商业银行存单等管理中心和受委托银行认可的有价证券作为质押物进行担保。
2.借款人贷款额度不得高于质物票面价值的规定比例。
3.质权人应当对出质人提交的质物进行查询和认证。
4.质权人应当与出质人签订质押合同，办理质押期间质物冻结止付手续。
5.贷款本息未清偿前，质权人应当妥善保管出质人提交的质物，定期检查，发现问题及时处理。
七、什么是自然人联保加住房公积金质押？
答：1.保证人以住房公积金账户余额、预期缴存额或者工资和家庭财产为借款人提供全程连带责任保证。具体方式、比例及操作细则由各管理中心按照所在城市实际情况自行制定。
2.保证人应当书面签订担保书，同意以本人住房公积金或者工资及家庭财产为借款人贷款提供担保，并在管理中心或缴存银行办理住房公积金账户提取止付手续或者预期工资及家庭财产质押手续。
3.住房公积金权利质押担保保证人为管理中心所辖范围内有相对稳定的工作及承担连带责任相应的工资收入，并正常缴存住房公积金的职工。
4.在贷款还清前，申请公积金权利质押担保的借款人及配偶可以办理一次性提前足额偿还业务，但不能申请按月冲还贷业务。
5.根据联保保证比例的规定和借款人还款情况，在确保贷款无风险的前提下，可以分次解除联保人的联保责任。
八、什么是保证担保？
答：1.由管理中心认可的住房置业担保公司为借款人提供贷款全程连带责任担保。
2.提供个人住房公积金贷款保证担保的保证人，应当是符合国家规定条件设立的具有担保能力的法人机构。
3.保证人应当与管理中心签订书面保证合同。
4.在保证担保期间，管理中心与借款人需要变更借款合同的，应当取得保证人的书面同意。 |
山东舜玉律师事务所 
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