一、赠与物出现一般质量瑕疵的法律风险分析与防范

　　所谓一般质量瑕疵是指赠与物因为存在质量瑕疵而遭到毁损、灭失，但尚没给受赠人带来其他额外的损害。比如买房时赠送的家电存在质量瑕疵，没用多久就坏了，但除了赠与家电损坏本身以外并没有给购房者造成其他财产与人身上的损害。

　　根据《合同法》第191条，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任，这是原则性的处理方式，除非能满足以下条件，赠与人才有承担责任的可能：

　　第一，附义务的赠与。此时如果赠与的财产有瑕疵，赠与人需在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。

　　第二，赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，结果造成了受赠人损失的。

　　可见对于只存在一般质量瑕疵的赠品，开发商是可以免责的，这也是基于赠与合同无偿、单务性的公平考虑。但受赠人可以直接找厂家寻求修理、更换等质保服务，以维护自身权益。

　　二、赠与物出现严重质量瑕疵造成受赠人损失的法律风险分析与防范

　　当赠与物因质量瑕疵造成严重的损害结果，比如购房所赠家电因质量问题发生爆炸造成受赠人人身与其他财产的损失。
　　此时，根据《合同法》第191条，假如赠与人在事前故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵的，赠与人应该承担相应损害赔偿责任。而且这里的“事前不告知”包含了默示的情况，除非赠与人有足够的证据表明自己并不知道也不可能知道这种质量瑕疵的存在，否则法律倾向于让其承担相应责任。

　　因此，作为采取买房送礼物促销手段的开发商须注意：

　　首先，对赠与物的质量一定要严格把关，一般从正规厂家正规渠道购买物品的事实可以作为自己不知道也不可能知道赠与物存在质量瑕疵的证明。

　　其次，对一些大宗商品可以考虑采取折合成现金的方式进行赠与，比如“买房送家电购置费”“买房送汽车购置费”。根据赠与物的品牌、型号、市价进行现金折合，既开展了促销活动，也免去很多潜在的法律风险。

　　最后，对于购房者反映产品质量的问题，可以提供相应的采购厂家或商场，建议他们通过售后服务妥善解决，毕竟该赠与物的卖家或生产厂商还是必须履行自己的质保义务的。